做好投融资规划破解城建难题

公司新闻

做好投融资规划破解城建难题

做好投融资规划破解城建难题

  • 168体育在线|欢迎您
  • 最新资讯
  • 2022-06-12

内容提示:城市发展面临着越来越多的问题,城市政府的压力也越来越大 ,摆在城市政府面前的是两难的局面延伸阅读:城市 城市发展 政府 越多 越来 城市发展面临着越来越多的问题,城市政府的压力也越来越大,摆在城市政府面前的是两难的局面: 一是发展难 ,包括征地难、融资难、土地指标取得难 、招商更难;二是责任大,政府承担的责任越来越大,关注物价、解决就业、治理环境 、建设保障性住房等 ,这些都是需要花钱来解决的。(参考《建筑中文网》) 与此同时,这些难题也为各地政府如何将城市发展好、如何提高执政能力提出了更高的要求。这些问题本质上是资金统筹问题,或资源的配置问题 ,即如何通过公共资源的配置,撬动市场资源,解决一个城市的发展问题 。很多地方政府沿用传统办法 ,在实际工作中却屡屡碰壁。 安徽省淮南市政府在与中铁四局的合作中采用了投融资规划方法 ,妥善处理政府和市场的关系,明确各方的资金来源与盈利方式,破解了城市发展的难题。 城市新区开发中面对的问题 淮南市山南新区的案例具有普遍意义 。政府主要面对三个方面的问题:一是规划落实难问题 ;二是投资人和政府投融资风险如何控制的问题;三是城市发展过程中各方利益的兼顾问题。 在城市开发建设过程中 ,规划不落实一直是制约一个城市发展的重要瓶颈,《城乡规划法》突出强调并明确规定了对行政行为的监督机制,物权法的实施更是为规划的落实上了一道紧箍。但是 ,分税体制改革后,地方政府通常靠土地供应收入平衡城市基础设施和公共设施的建设投入,面对巨大的发展压力和需要支付的巨额城市建设和运营开支 ,地方政府该何去何从? 为了满足新城建设的投资需求,各地政府普遍采取吸引社会资本的办法提速城市建设,包括基础设施和公用设施的特许经营 ,通过土地综合开发解决城市配套建设问题等 。但政府与投资人的合作往往存在很多问题,有些已经合作到一定程度却很难继续下去,究其原因: 一是政府与投资人之间的合作条件不明确 ,没有在合作之初把双方的权利义务说清楚 ,投资人在投资过程中如何获得回报的问题一直含糊其词;二是没有从根本上解决城市基础设施和公共设施的资金来源问题,政府采用了预支信用的办法,一旦政府信用不可再预支 ,双方的合作就会出现问题 ;三是双方在价值取向上存在分歧,政府要兼顾投资人、企业住户 、居民乃至被征地农民等利益群体的合理利益,而开发商的目标是获取合理的回报和稳定的现金流 ,很难同时兼顾社会效益和公共资源的最优配置。在政府和投资人博弈的过程中,有时为了解决当前问题,政府不得不以牺牲公共利益为前提 ,导致了包括修改规划指标、调整建设用地的性质、滞后建设基础设施,弃建学校 、医院等配套公共设施等“规划难落实”的问题。 淮南市政府和中铁四局充分认识到,规划不落实 ,表面上投资人有很大的操作空间、有利可图,但由于其结果必然损害大多数人的利益而最终会殃及投资人 。因此,淮南市政府与中铁四局都希望规范运作 ,在城市开发过程中兼顾好各方的利益。中铁四局希望通过规范运作降低投资风险 ,取得合理的回报。淮南市政府则需要规范中铁四局的投资行为,使整个城市开发可预期,降低风险 ,有利于企业投资人的评价和入住 。因此,淮南市政府与中铁四局就如何降低风险达成共识:通过融资规划,划清政府和开发商在城市开发和建设管理过程中的责任、权利 ,双方同时制定了具有可操作性的开发计划和开发策略 。 投融资规划破解操作难题 受双方的委托,北京大岳咨询有限公司应用投融资规划的理论和方法,对山南新区的开发工作进行分析 、规划 ,从三个方面开展工作。 划清市场和政府的边界。明确了市场主体的盈利模式,调动了市场的积极性,解决了城市建设资金投入问题 ,为各项规划的落实提供了资金保障 。 投融资规划方法运用在淮南项目的第一项工作,是通过事权的划分将新区开发这个大系统中应当由投资人运作的子系统划分出来,事权明确了 ,子系统的投入产出模式以及与系统外部环境的关系就清楚了。 在明确了“投资人实施的土地一级开发是城市开发工作的起点和基础 ,政府的各项公共职能是投资人工作的外部环境”这一双方合作关系的基础上,根据整个项目的开发计划,针对双方在各种立项 、规划、建设、审批 、监督、共同验收、资金回收等环节 ,就中铁四局的义务和政府的支持工作做出了明确规定。淮南市政府与中铁四局集团分别成立了山南新区建设指挥部和专门的项目公司,并依合同约定成立了开发协调机构以解决双方衔接配合问题 。这样的合作机制有效地避免了因政府与投资人责权利不清而导致合作难以为继的僵局,同时通过加强政府部门间的协调沟通为科学决策创造有利条件。 统筹基础设施和公共设施的配套资金。通过资金的统筹 ,解决了资金的回收问题,降低了政府和投资人的投资风险 。 投融资规划方法的根本意义在于预期的管理,中铁四局有了合理的预期 ,并在与政府的合作过程中强化了预期效果,因此,中铁四局敢投入了 ,放心投入了,进而带动了其他投资人的信心,使得淮南城市发展走上了快车道 ,投资人的回报也得到了保障。按照规划的开发时序 ,并运用财务分析模型对开发时序进行分析和调整,使投资人和政府对开发过程中将要面对的投资强度 、投资风险有一个清醒的认识,同时制定一套合理的财务方案 ,有计划地避免以往新城建设过程中容易出现的资金断链问题,从而确保新区开发的顺利实施。 关注利益主体的平衡,带动其他投资人参与 在资金统筹过程中 ,落实政府关于关注民生的政策,把农民的长期生计作为统筹的对象 。把入住企业的需求和入住居民的需求转化成具体的建设和管理投入,从而化解了征地过程中的对抗和矛盾 ,推进了项目的快速和谐发展。由于项目进展顺利,其他投资人预期较好,有力地推动了多方投资人的积极参与。 投融资规划方法 ,通过资金统筹使淮南市山南新区实现了基础设施与公共设施的适度先行,从而提升了城市价值并为产业的引入创造条件,使新城建设在追求经济效益的同时兼顾社会效益的有效实现 。 来源: 《建筑中文网》.168体育在线|欢迎您


【读音】: nèi róng tí shì :chéng shì fā zhǎn miàn lín zhe yuè lái yuè duō de wèn tí ,chéng shì zhèng fǔ de yā lì yě yuè lái yuè dà ,bǎi zài chéng shì zhèng fǔ miàn qián de shì liǎng nán de jú miàn yán shēn yuè dú :chéng shì chéng shì fā zhǎn zhèng fǔ yuè duō yuè lái chéng shì fā zhǎn miàn lín zhe yuè lái yuè duō de wèn tí ,chéng shì zhèng fǔ de yā lì yě yuè lái yuè dà ,bǎi zài chéng shì zhèng fǔ miàn qián de shì liǎng nán de jú miàn : yī shì fā zhǎn nán ,bāo kuò zhēng dì nán 、róng zī nán 、tǔ dì zhǐ biāo qǔ dé nán 、zhāo shāng gèng nán ;èr shì zé rèn dà ,zhèng fǔ chéng dān de zé rèn yuè lái yuè dà ,guān zhù wù jià 、jiě jué jiù yè 、zhì lǐ huán jìng 、jiàn shè bǎo zhàng xìng zhù fáng děng ,zhè xiē dōu shì xū yào huā qián lái jiě jué de 。(cān kǎo 《jiàn zhù zhōng wén wǎng 》) yǔ cǐ tóng shí ,zhè xiē nán tí yě wéi gè dì zhèng fǔ rú hé jiāng chéng shì fā zhǎn hǎo 、rú hé tí gāo zhí zhèng néng lì tí chū le gèng gāo de yào qiú 。zhè xiē wèn tí běn zhì shàng shì zī jīn tǒng chóu wèn tí ,huò zī yuán de pèi zhì wèn tí ,jí rú hé tōng guò gōng gòng zī yuán de pèi zhì ,qiào dòng shì chǎng zī yuán ,jiě jué yī gè chéng shì de fā zhǎn wèn tí 。hěn duō dì fāng zhèng fǔ yán yòng chuán tǒng bàn fǎ ,zài shí jì gōng zuò zhōng què lǚ lǚ pèng bì 。 ān huī shěng huái nán shì zhèng fǔ zài yǔ zhōng tiě sì jú de hé zuò zhōng cǎi yòng le tóu róng zī guī huá fāng fǎ ,tuǒ shàn chù lǐ zhèng fǔ hé shì chǎng de guān xì ,míng què gè fāng de zī jīn lái yuán yǔ yíng lì fāng shì ,pò jiě le chéng shì fā zhǎn de nán tí 。 chéng shì xīn qū kāi fā zhōng miàn duì de wèn tí huái nán shì shān nán xīn qū de àn lì jù yǒu pǔ biàn yì yì 。zhèng fǔ zhǔ yào miàn duì sān gè fāng miàn de wèn tí :yī shì guī huá luò shí nán wèn tí ;èr shì tóu zī rén hé zhèng fǔ tóu róng zī fēng xiǎn rú hé kòng zhì de wèn tí ;sān shì chéng shì fā zhǎn guò chéng zhōng gè fāng lì yì de jiān gù wèn tí 。 zài chéng shì kāi fā jiàn shè guò chéng zhōng ,guī huá bú luò shí yī zhí shì zhì yuē yī gè chéng shì fā zhǎn de zhòng yào píng jǐng ,《chéng xiāng guī huá fǎ 》tū chū qiáng diào bìng míng què guī dìng le duì háng zhèng háng wéi de jiān dū jī zhì ,wù quán fǎ de shí shī gèng shì wéi guī huá de luò shí shàng le yī dào jǐn gū 。dàn shì ,fèn shuì tǐ zhì gǎi gé hòu ,dì fāng zhèng fǔ tōng cháng kào tǔ dì gòng yīng shōu rù píng héng chéng shì jī chǔ shè shī hé gōng gòng shè shī de jiàn shè tóu rù ,miàn duì jù dà de fā zhǎn yā lì hé xū yào zhī fù de jù é chéng shì jiàn shè hé yùn yíng kāi zhī ,dì fāng zhèng fǔ gāi hé qù hé cóng ? wéi le mǎn zú xīn chéng jiàn shè de tóu zī xū qiú ,gè dì zhèng fǔ pǔ biàn cǎi qǔ xī yǐn shè huì zī běn de bàn fǎ tí sù chéng shì jiàn shè ,bāo kuò jī chǔ shè shī hé gōng yòng shè shī de tè xǔ jīng yíng ,tōng guò tǔ dì zōng hé kāi fā jiě jué chéng shì pèi tào jiàn shè wèn tí děng 。dàn zhèng fǔ yǔ tóu zī rén de hé zuò wǎng wǎng cún zài hěn duō wèn tí ,yǒu xiē yǐ jīng hé zuò dào yī dìng chéng dù què hěn nán jì xù xià qù ,jiū qí yuán yīn : yī shì zhèng fǔ yǔ tóu zī rén zhī jiān de hé zuò tiáo jiàn bú míng què ,méi yǒu zài hé zuò zhī chū bǎ shuāng fāng de quán lì yì wù shuō qīng chǔ ,tóu zī rén zài tóu zī guò chéng zhōng rú hé huò dé huí bào de wèn tí yī zhí hán hú qí cí ;èr shì méi yǒu cóng gēn běn shàng jiě jué chéng shì jī chǔ shè shī hé gōng gòng shè shī de zī jīn lái yuán wèn tí ,zhèng fǔ cǎi yòng le yù zhī xìn yòng de bàn fǎ ,yī dàn zhèng fǔ xìn yòng bú kě zài yù zhī ,shuāng fāng de hé zuò jiù huì chū xiàn wèn tí ;sān shì shuāng fāng zài jià zhí qǔ xiàng shàng cún zài fèn qí ,zhèng fǔ yào jiān gù tóu zī rén 、qǐ yè zhù hù 、jū mín nǎi zhì bèi zhēng dì nóng mín děng lì yì qún tǐ de hé lǐ lì yì ,ér kāi fā shāng de mù biāo shì huò qǔ hé lǐ de huí bào hé wěn dìng de xiàn jīn liú ,hěn nán tóng shí jiān gù shè huì xiào yì hé gōng gòng zī yuán de zuì yōu pèi zhì 。zài zhèng fǔ hé tóu zī rén bó yì de guò chéng zhōng ,yǒu shí wéi le jiě jué dāng qián wèn tí ,zhèng fǔ bú dé bú yǐ xī shēng gōng gòng lì yì wéi qián tí ,dǎo zhì le bāo kuò xiū gǎi guī huá zhǐ biāo 、diào zhěng jiàn shè yòng dì de xìng zhì 、zhì hòu jiàn shè jī chǔ shè shī ,qì jiàn xué xiào 、yī yuàn děng pèi tào gōng gòng shè shī děng “guī huá nán luò shí ”de wèn tí 。 huái nán shì zhèng fǔ hé zhōng tiě sì jú chōng fèn rèn shí dào ,guī huá bú luò shí ,biǎo miàn shàng tóu zī rén yǒu hěn dà de cāo zuò kōng jiān 、yǒu lì kě tú ,dàn yóu yú qí jié guǒ bì rán sǔn hài dà duō shù rén de lì yì ér zuì zhōng huì yāng jí tóu zī rén 。yīn cǐ ,huái nán shì zhèng fǔ yǔ zhōng tiě sì jú dōu xī wàng guī fàn yùn zuò ,zài chéng shì kāi fā guò chéng zhōng jiān gù hǎo gè fāng de lì yì 。zhōng tiě sì jú xī wàng tōng guò guī fàn yùn zuò jiàng dī tóu zī fēng xiǎn ,qǔ dé hé lǐ de huí bào 。huái nán shì zhèng fǔ zé xū yào guī fàn zhōng tiě sì jú de tóu zī háng wéi ,shǐ zhěng gè chéng shì kāi fā kě yù qī ,jiàng dī fēng xiǎn ,yǒu lì yú qǐ yè tóu zī rén de píng jià hé rù zhù 。yīn cǐ ,huái nán shì zhèng fǔ yǔ zhōng tiě sì jú jiù rú hé jiàng dī fēng xiǎn dá chéng gòng shí :tōng guò róng zī guī huá ,huá qīng zhèng fǔ hé kāi fā shāng zài chéng shì kāi fā hé jiàn shè guǎn lǐ guò chéng zhōng de zé rèn 、quán lì ,shuāng fāng tóng shí zhì dìng le jù yǒu kě cāo zuò xìng de kāi fā jì huá hé kāi fā cè luè 。 tóu róng zī guī huá pò jiě cāo zuò nán tí shòu shuāng fāng de wěi tuō ,běi jīng dà yuè zī xún yǒu xiàn gōng sī yīng yòng tóu róng zī guī huá de lǐ lùn hé fāng fǎ ,duì shān nán xīn qū de kāi fā gōng zuò jìn háng fèn xī 、guī huá ,cóng sān gè fāng miàn kāi zhǎn gōng zuò 。 huá qīng shì chǎng hé zhèng fǔ de biān jiè 。míng què le shì chǎng zhǔ tǐ de yíng lì mó shì ,diào dòng le shì chǎng de jī jí xìng ,jiě jué le chéng shì jiàn shè zī jīn tóu rù wèn tí ,wéi gè xiàng guī huá de luò shí tí gòng le zī jīn bǎo zhàng 。 tóu róng zī guī huá fāng fǎ yùn yòng zài huái nán xiàng mù de dì yī xiàng gōng zuò ,shì tōng guò shì quán de huá fèn jiāng xīn qū kāi fā zhè gè dà xì tǒng zhōng yīng dāng yóu tóu zī rén yùn zuò de zǐ xì tǒng huá fèn chū lái ,shì quán míng què le ,zǐ xì tǒng de tóu rù chǎn chū mó shì yǐ jí yǔ xì tǒng wài bù huán jìng de guān xì jiù qīng chǔ le 。 zài míng què le “tóu zī rén shí shī de tǔ dì yī jí kāi fā shì chéng shì kāi fā gōng zuò de qǐ diǎn hé jī chǔ ,zhèng fǔ de gè xiàng gōng gòng zhí néng shì tóu zī rén gōng zuò de wài bù huán jìng ”zhè yī shuāng fāng hé zuò guān xì de jī chǔ shàng ,gēn jù zhěng gè xiàng mù de kāi fā jì huá ,zhēn duì shuāng fāng zài gè zhǒng lì xiàng 、guī huá 、jiàn shè 、shěn pī 、jiān dū 、gòng tóng yàn shōu 、zī jīn huí shōu děng huán jiē ,jiù zhōng tiě sì jú de yì wù hé zhèng fǔ de zhī chí gōng zuò zuò chū le míng què guī dìng 。huái nán shì zhèng fǔ yǔ zhōng tiě sì jú jí tuán fèn bié chéng lì le shān nán xīn qū jiàn shè zhǐ huī bù hé zhuān mén de xiàng mù gōng sī ,bìng yī hé tóng yuē dìng chéng lì le kāi fā xié diào jī gòu yǐ jiě jué shuāng fāng xián jiē pèi hé wèn tí 。zhè yàng de hé zuò jī zhì yǒu xiào dì bì miǎn le yīn zhèng fǔ yǔ tóu zī rén zé quán lì bú qīng ér dǎo zhì hé zuò nán yǐ wéi jì de jiāng jú ,tóng shí tōng guò jiā qiáng zhèng fǔ bù mén jiān de xié diào gōu tōng wéi kē xué jué cè chuàng zào yǒu lì tiáo jiàn 。 tǒng chóu jī chǔ shè shī hé gōng gòng shè shī de pèi tào zī jīn 。tōng guò zī jīn de tǒng chóu ,jiě jué le zī jīn de huí shōu wèn tí ,jiàng dī le zhèng fǔ hé tóu zī rén de tóu zī fēng xiǎn 。 tóu róng zī guī huá fāng fǎ de gēn běn yì yì zài yú yù qī de guǎn lǐ ,zhōng tiě sì jú yǒu le hé lǐ de yù qī ,bìng zài yǔ zhèng fǔ de hé zuò guò chéng zhōng qiáng huà le yù qī xiào guǒ ,yīn cǐ ,zhōng tiě sì jú gǎn tóu rù le ,fàng xīn tóu rù le ,jìn ér dài dòng le qí tā tóu zī rén de xìn xīn ,shǐ dé huái nán chéng shì fā zhǎn zǒu shàng le kuài chē dào ,tóu zī rén de huí bào yě dé dào le bǎo zhàng 。àn zhào guī huá de kāi fā shí xù ,bìng yùn yòng cái wù fèn xī mó xíng duì kāi fā shí xù jìn háng fèn xī hé diào zhěng ,shǐ tóu zī rén hé zhèng fǔ duì kāi fā guò chéng zhōng jiāng yào miàn duì de tóu zī qiáng dù 、tóu zī fēng xiǎn yǒu yī gè qīng xǐng de rèn shí ,tóng shí zhì dìng yī tào hé lǐ de cái wù fāng àn ,yǒu jì huá dì bì miǎn yǐ wǎng xīn chéng jiàn shè guò chéng zhōng róng yì chū xiàn de zī jīn duàn liàn wèn tí ,cóng ér què bǎo xīn qū kāi fā de shùn lì shí shī 。 guān zhù lì yì zhǔ tǐ de píng héng ,dài dòng qí tā tóu zī rén cān yǔ zài zī jīn tǒng chóu guò chéng zhōng ,luò shí zhèng fǔ guān yú guān zhù mín shēng de zhèng cè ,bǎ nóng mín de zhǎng qī shēng jì zuò wéi tǒng chóu de duì xiàng 。bǎ rù zhù qǐ yè de xū qiú hé rù zhù jū mín de xū qiú zhuǎn huà chéng jù tǐ de jiàn shè hé guǎn lǐ tóu rù ,cóng ér huà jiě le zhēng dì guò chéng zhōng de duì kàng hé máo dùn ,tuī jìn le xiàng mù de kuài sù hé xié fā zhǎn 。yóu yú xiàng mù jìn zhǎn shùn lì ,qí tā tóu zī rén yù qī jiào hǎo ,yǒu lì dì tuī dòng le duō fāng tóu zī rén de jī jí cān yǔ 。 tóu róng zī guī huá fāng fǎ ,tōng guò zī jīn tǒng chóu shǐ huái nán shì shān nán xīn qū shí xiàn le jī chǔ shè shī yǔ gōng gòng shè shī de shì dù xiān háng ,cóng ér tí shēng le chéng shì jià zhí bìng wéi chǎn yè de yǐn rù chuàng zào tiáo jiàn ,shǐ xīn chéng jiàn shè zài zhuī qiú jīng jì xiào yì de tóng shí jiān gù shè huì xiào yì de yǒu xiào shí xiàn 。 lái yuán : 《jiàn zhù zhōng wén wǎng 》.

上一篇:对县(市)城镇电网建设与改造问题的探讨 下一篇:城市景观-困扰于什么?

发表评论



友情链接: